因此物业销售营收同比大幅减少76%至2.96亿元-游戏开发-最新的娱乐新闻
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减少香港-因此物业销售营收同比大幅减少76%至2.96亿元-最新的娱乐新闻

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就目前而言,恆隆地產短期業績增速和現金流壓力等問題確實令不少投資者擔心,再加上前期已經積累了不少獲利盤,因此公司股價高位回調並不難理解,後續隨着市場悲觀情緒消散后以及內地業務經營狀況陸續公布,恆隆地產仍有望再度回歸升勢。

早期恆隆主要是從事住宅地產開發的,1972年上市以後逐漸轉向住宅出租業,之後五年公司租金營收佔比由10%上升近一半;1980年恆隆以每股9.65港元收購淘化大同75.6%的股權,使之成為其附屬公司併兼營地產業務。1981年,以恆隆集團為首的地產商組成的財團,成功奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權,當時轟動了全港。

智通財經APP了解到,恆隆地產於1月21日發佈全年業績公告稱,公司2019財年錄得營收88.52億港元(單位下同),同比下滑6%;營業利潤同比下滑5%至64.87億元,股東應占利潤更是同比大幅下滑24%至61.72億元。

營收、凈利潤錄得同步下滑,香港老牌地產集團恆隆地產(00101)出現高位放量下跌。

業績出爐之前已經有資金在高位逃離,恆隆地產自2019年12月初開始連續上漲已有31個交易日,累計漲幅接近20%。業績公布前的1月20日,公司股價沖高回落收了一根長上引線的K線,當日1196萬股成交量和2.3億元成交額較前一個交易日放大214.79%,較明顯的高位資金逃離跡象;緊接着業績公布的當日,公司再次伴隨1.52億元資金離場錄得-4.4%的單日跌幅,1月22日恆指大盤大幅上漲1.27%的基礎上,恆隆地產股價依舊錄得-0.44%的下行。

除了盈利情況,公司現金規模大幅減少同樣是市場擔憂的地方。

行情來源:智通財經1業績問題比看上去還嚴重些內地租賃業務有較為不錯的表現,但依舊抵消不了大幅減少的物業銷售對營收的拖累。智通財經APP了解到,恆隆地產營收佔據絕對比重的物業租賃業務,錄得5%的同比上漲至85.56億元,其中內地貢獻了53%的45.44億元,同比上漲7%,如果以人民幣計算,公司內地租賃業務同比增幅高達12%。而香港租賃業務總零售額則按年下跌了4%,其中下半年同比跌幅更是達到了17%,公司受香港問題影響,打擊最為沉重的銅鑼灣商鋪收入按年減少1%至6.28億元,零售額下跌10%,租出率也減少兩個百分點至97%;同樣的原因,公司旺角商鋪組合全年收入增長放緩至3%,零售額下跌1%,因此香港地區營收貢獻僅同比小幅上漲2%。

而利潤方面,如果刨除非經營性因素的影響,可能下滑的更為嚴重。智通財經APP了解到,恆隆地產2019年公允值增加額達到了87.97億元,同比大幅增長110.96%,再加上2019年的借貸成本資本化由去年同期的2.51億元變為14.29億元,使得公司財務費用大幅減少有近10億元之多,這才支撐起公司年度凈利潤是同比13.27%至98億元的,最後因非控股權益部分分走36.28億元,使得公司股東應占凈利潤同比下滑24%至61.72億元。如果去除掉公允值變化、借貸成本資本化等非經營因素影響,公司利潤端下滑幅度更能還要加大。

2現金壓力再添不確定性在手現金大幅減少,恆隆地產資金壓力陡增。智通財經APP了解到,資產負債表數據顯示恆隆地產2019年末現金及銀行存款僅剩33.06億元,同比大幅減少68.54%,即使算上應收款項、待售物業及待出售資產的總流動資產僅112.27億元,同比跌25.64%。而流動負債端的短期應付賬款高達89.11億元,同比大幅增長49.16%;算上基本都在增長的銀行借款、租賃負債、應付稅項等科目后,流動負債則同比增長39.02%至124.37億元,已然超出流動資產總額度,公司現金壓力並不小。公司的凈債項股權比率,也由2018年末的10.4%上升到2019年末的17.8%。

對於資金壓力問題,公司管理層在近期召開的業績發佈會上表示,兩年內恆隆手上的現金大幅下調,是預期內的事,因為在2019年2月初恆隆支付了杭州地塊的地價,加上還有幾個新項目落成,建築費用都需要支付。而在業績報告中,公司同樣表示會按市況繼續減持香港的住宅單位以及出售非核心物業;物業發展方面,公司于香港兩項重建項目的工程經已展開,內地的武漢項目服務式寓所建築工程經已動工,無錫、昆明及瀋陽項目相關工程也將分階段展開。

就目前來看,市場對恆隆地產的擔憂可能並不只是業績下滑那麼簡單。

時至1987恆隆與淘大進行業務重組,恆隆成為集團控股公司,專註地產發展,而淘化大同則更名為淘大置業,成為恆隆旗下地產投資公司,也就是現在的恆隆地產。1995年-1998年期間恆隆停止購地,而且在金融危機前成功高價拋售資質欠佳的物業,實現30多億港元的資金回籠。這也使得公司在市場現金短缺、地價最低的1999-2000年,能夠大規模投資現金流較好的住宅地產,並取得了較豐厚的利潤回報。

本文首發於微信公眾號:港股挖掘機。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

就恆隆成長歷史來看,公司管理層是具備長遠發展眼光的。智通財經APP了解到,恆隆地產作為一家成立並持續運營近60年的老牌地產公司,在經歷了多個經濟周期后,無論是面對全球經濟因素、區域經濟因素,還是基於香港、內地的區域政策變化,均積累了豐富的經驗。

2001-2004年恆隆再次停止購地,並於2004年增發募資44億港幣,之後隨着香港樓市回暖,恆隆通過出售前6年積累的大量開發物業實現資金回籠,並開始了向內線城市擴張。2005年,恆隆地產官方披露要在內地投資400億元興建18個項目,同年拿下天津恆隆廣場地塊,之後的時間里公司相繼在濟南、瀋陽、無錫、大連、昆明、武漢建立恆隆商業廣場,2018年5月,公司再以107.3億元摘得杭州核心商業區武林商圈的百井坊地塊。

而目前公司大力發展的內地市場業務,也成了機構繼續看好恆隆地產的理由。智通財經APP了解到,雖然業績並不是很亮眼,但仍有不少大機構仍表示繼續看好公司。其中花旗大行維持「買入」評級,並表示預計內地租賃業務的增長有望超過利息費用的增加,昆明等地的新項目也有望帶來更多增長動力,公司2020年股息將有所增長; 同樣給予「買入」評級的大和認為,上海港匯恆隆廣場的資產提升(AEI)計劃令購物中心有煥然一新的形象,定位正逐步提高;同時,大摩、小摩機構同樣對公司內地業務和高股息表達了正面觀點。

3底子厚實的恆隆,長期並不悲觀

同時,由於相比去年出售了三間藍塘道大宅和九個浪澄灣單位,公司2019年僅出售了一間位於藍塘道23-39號的大宅,因此物業銷售營收同比大幅減少76%至2.96億元,最終將營收總規模拉低至88.52億元,同比下滑6%。

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